一、按征信情况划分的3类客户及对应方案
    (一)正常客户(征信良好)
    这类客户征信报告无严重逾期，查询记录合理，是金融机构的“优质客群”，可申请低息贷款。
    1、有营业执照+房产+夫妻双方可签字
    符合经营性抵押贷款条件，优先选择国有五大行。
    优势：利息低至3厘左右，还款方式灵活(支持先息后本)，最长可贷10年，能满足长期经营资金周转需求。
    2、无营业执照+房产+夫妻双方可签字
    适合申请消费性抵押贷款，可选择国有五大行或商业银行。
    优势：利息同样低至3厘左右，支持先息后本，最长可贷5年，适用于装修、大额消费等场景。

    (二)瑕疵客户(征信“花了”)
    “征信花了”通常指网贷多、查询记录频繁(如短时间内多次申请信用卡或贷款)，但无严重逾期。这类客户需先优化征信，再匹配合适渠道。
    1、有营业执照+房产+夫妻双方可签字
    需先根据具体情况(如网贷笔数、查询频率)制定优化方案(如结清部分网贷、减少查询)，再申请银行抵押贷款或消费金融公司产品。
    2、无营业执照+房产+夫妻双方可签字
    操作逻辑同上，通过针对性优化征信后，可对接银行或消费金融公司的抵押贷款，解决资金需求。

    (三)黑户(征信严重不良)
    征信“黑户”指存在以下情况之一：
    1、历史或近期有未结清的逾期欠款;
    2、逾期已结清，但2年内有“连3累6”记录(连续3次逾期，累计6次逾期);
    3、因经济纠纷被法院起诉并列入执行名单。
    这类客户因征信问题被银行和消费金融公司拒贷，只能选择利息相对较高的非银机构，如典当行等，通过房产抵押获取资金。
    二、房屋抵押贷款全流程(通用版)
    无论征信情况如何，房屋抵押贷款的核心流程大致相同，具体步骤如下：
    1、明确需求，准备材料
    先确定贷款用途(经营/消费)、额度及期限，再整理基础材料：产权证明(房产证)、身份证、户口本、婚姻证明(结婚证/离婚证)、收入证明(银行流水/经营流水)、营业执照(如有)等。
    2、提交申请，机构初审
    向选定的银行或金融机构提交申请，填写基本信息并提交材料。机构会初步核查房产产权、借款人身份及征信情况，判断是否符合基本条件。
    3、房屋评估
    机构指定或认可的评估公司对抵押房屋进行实地评估，确定房屋市值(评估价会影响贷款额度，通常可贷评估价的70%左右)。评估费由借款人承担，一般几百到几千元不等。
    4、审核审批
    机构深入审核材料：
    征信报告：逾期记录、查询次数、负债情况;
    还款能力：收入稳定性、负债比(月还款额/月收入);
    贷款用途：是否提供合法证明(如装修合同、进货单)。
    审核通过后，机构会出具审批结果，明确贷款额度、利率、期限。
    5、签订合同，办理抵押
    双方签订借款合同、抵押合同，然后到房管局办理抵押登记，将房屋产权抵押给机构，领取他项权利证(抵押登记完成后，房产仍可正常使用，但买卖、过户需经机构同意)。
    6、放款
    抵押登记完成后，机构确认无误，将贷款资金划至借款人指定账户(部分机构会直接支付给用途相关方，如装修公司)。从申请到放款，流程顺利的话，银行通常需要1-2周，非银机构可能3-5天。
    7、按时还款，结清解押
    借款人按合同约定每月还款(等额本息/先息后本等)，全部还清后，到机构领取结清证明，再到房管局办理抵押注销，房屋产权恢复自由。

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